建发6.95亿竞得苏州低密别墅地块
苏州土拍市场热度延续：建发6.95亿落子姑苏金门，低密别墅地块引关注
2025年7月9日，苏州土地市场迎来本月首场拍卖活动，金阊、郭巷、北桥三宗住宅用地全部成交，总出让面积约125.4亩，揽金15.48亿元。其中，姑苏区金门Z11号地块以6.95亿元花落建发房产，成交楼面价达22800元/平方米，成为本轮土拍的焦点。
建发深耕苏州的“金门战略”
此次建发竞得的Z11地块位于金门路北、馨泓路东，容积率仅1.2，是典型的低密度别墅用地。这一指标意味着地块可开发的建筑密度较低，未来大概率将打造为高端改善型产品，与建发此前在金门片区布局的“双子地块”形成联动。值得注意的是，自2014年进入苏州以来，建发已开发28个项目，服务超1.5万户业主，此次拿地进一步巩固了其在姑苏核心区的品牌影响力。
从投资力度看，建发近三年在苏州的扩张步伐迅猛。2022年至今，其累计斥资91.4亿元拿下4宗地块，布局范围覆盖新区狮山、园区湖东等热门板块，拿地规模仅次于苏州国企龙头苏高新。此次溢价竞得Z11地块，既是对苏州楼市长期价值的押注，也体现了房企在核心地段“补仓”的迫切需求。
政策松绑下的市场回暖信号
本次土拍恰逢苏州房地产新政实施满月。6月2日，苏州出台16条措施刺激楼市，包括取消购房资格审核、买房可落户、公积金贷款额度提升至2.85%等“组合拳”。政策红利直接传导至土地市场：三宗地块中两宗溢价成交，整体溢价率虽未公开，但对比6月同期21.18亿元的成交总额，市场活跃度已显著提升。
对于投资者而言，姑苏区地块的稀缺性尤为突出。该区域近年土地供应有限，而Z11地块22800元/平方米的楼面价，已接近苏州土拍历史峰值。业内普遍认为，这一价格将倒逼项目定位高端化，参考周边同类产品，未来售价或突破5万元/平方米。
低密地块的“稀缺性经济学”
容积率1.2的土地在苏州主城区堪称“奢侈品”。简单来说，容积率越低，同等面积土地上建造的房屋数量越少，居住舒适度越高。以Z11地块为例，其容积率不足普通住宅地块(通常为2.0-2.5)的一半，相当于用6.95亿元买下了“更少的房子，更多的土地价值”。这种地块往往瞄准高净值人群，产品设计上可能融合建发擅长的“新中式”风格，与姑苏古城文化底蕴形成呼应。
房企竞争格局与未来展望
当前苏州土地市场呈现“国企主导、民企跟进”的态势。建发作为混合所有制企业，其激进拿地策略与苏高新等地方国企形成差异化竞争。分析师指出，房企对核心区地块的争夺已从“价格战”转向“产品力比拼”，而低密地块的操盘能力将成为关键胜负手。
展望后市，随着苏州新政持续发酵，改善型需求将进一步释放。建发等房企的密集布局，或推动姑苏区形成新的高端居住集群。对于普通购房者而言，这类项目的入市虽不直接影响刚需市场，但可能带动周边二手房价格预期，值得持续关注。
(注：本文数据截至2025年7月9日，后续动态请以官方披露为准。)